안녕하세요. 오늘은 “토지 이용 계획 확인서의 내용으로서, 지적도 해석 및 분석-경계선, 지역선 구역선”을 설명합니다. 토지 투자에서 기본은 토지 이용 계획 확인서를 가장 먼저 볼 수 있어야 합니다 앞의 포스팅에서 설명했지만 토지 이용 계획 확인서의 규제와 지적 수준에 대해서 어떤 관계가 있는지를 분석해야 토지의 내재 가치를 판단할 수 있습니다 즉, 토지 분석의 성패는 토지 이용 계획 확인서 중단에 있는 규제(지역, 지구 등 지정 현황)및 하단 지적도와 유기적 해석에 달렸어요 토지 이용 계획 확인서상의 규제를 지적 도면으로 확인하고 해석해야 합니다 나는 대답, 임야 등이 외관을 보는 차원에서 토지의 내재 가치(개발 가능성 등)가 보이게 됩니다
지적도의 선
지적도가 제공하는 다양한 정보는 국민의 의사 결정에 도움이 되도록 많이 제공되고 있습니다 많은 정보를 해석할 수준으로 토지 투자의 성패가 좌우됩니다 지적도에서 제공하는 정보의 특징은 선으로 구분되고 표시되는 것입니다.각종 규제가 토지 이용 계획 확인서에 표시됩니다만, 그 내용 속에서 여러가지 규제는 모두 지역적·국지적인 규제입니다 그러므로 해당 규제를 받는 지역을 규제 받지 않는 지역과 구분하려면 반드시 선으로 표시해야 합니다.도로 구역, 하천 구역, 근린 공원, 상업 지역, 계획 관리 지역 등 어느 하나도 전 국토를 대상으로 규제하지 않아 지역의 일부만 규제하고 있음이 쉽습니다 지적도에서 제공하는 다양한 선의 위치와 의미를 정확히 알고 판단할 수 있지 않으면 안 됩니다 선의 의미는 오른쪽의 범례를 참조하면서 해석해야 합니다
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토지의 경계와 크기를 나타내는 경계선
지적도에서 가장 기본이 되는 선으로 해당 토지의 경계와 크기를 판단하는 경계선입니다. 경계선은 누구나 쉽게 지적도상에서 알 수 있는 필지의 경계선을 기준으로 한 번지와 지목이 주어집니다.더 어려운 것은 필지 경계선을 가로세로 가로지르는 나머지 다양한 선들을 이해해야 합니다. 토지의 건축 제한을 결정하는 용도 지역선
토지투자를 하기 위해서는 해당 토지의 건축제한이 어떻게 결정되는지 알아야 합니다. 입지조건을 제외하면 토지의 가치를 결정하는 첫 번째 기준이 되는 용도지역을 구분하는 선을 용도지역선이라고 합니다.용도지역선이 필지의 경계선과 반드시 일치하지 않고 무관하기 때문에 해석에 더 힘써야 합니다. 이렇게 토지를 어렵게 만들고 전문가와 일반인을 구분하는 중요한 척도 중 하나가 용도지역선입니다.용도지역선이 필지 어딘가를 횡단하지 않으면 한 필지에는 한 용도지역만 표시되며 대부분은 이에 해당합니다.때로는 용도지역선이 필지의 일부를 가로질러 한 필지에 여러 용도지역이 표시되어 토지가치 분석이 어려워집니다.
도로 구역선과 접도 구역선
토지 투자로 토지의 가치를 결정짓는 중요한 도로도 빼놓을 수 없는 요소입니다.도로에 접해 있거나 저촉되어 있는 것도 중요한데, 누가 소유한 도로에 접해 있는가?도로구역에 어느 정도 편입되어 있는가? 또 중요합니다. 도로를 접하는 면에서는 사도보다 국가나 지방자치단체가 관리하는 도로를 접하는 것이 훨씬 좋습니다. 해당 부지가 도로에 적게 포함되는 것이 좋은 일이고 이왕이면 해당 타인의 소유가 아닌 내 땅을 이용할 수 있는 도로에 저축되어 있다면 금상첨화일 것입니다.지적도로 선을 긋고 판단할 수 있지만 반드시 현장을 확인해야 하는 접도구역은 도로 양안에 도로 손괴 방지 등을 목적으로 대략 5m 폭으로 지정됩니다.즉 지적도에서는 도로구역선 외곽에 도로구역선과 평형하여 대상으로 위치하고 있는 접도구역에 저촉된 토지의 가치는 건축물 신축은 불가능하나 진입로 이용하기에는 지장이 없습니다.
완충녹지선 및 기타선
접도구역과 마찬가지로 완충녹지는 철도 외곽이나 도로 외곽으로 지정되어 있음을 알 수 있습니다. 지정되는 위치는 접도구역과 비슷하지만 그 토지 주변에 미치는 영향은 크게 다를 수 있습니다. 완충녹지는 접도구역처럼 건축물을 신축할 수 없지만 진입로 사용할 수 없다는 점에서는 접도구역과는 다릅니다. 완충녹지에 저촉된 해당 토지뿐만 아니라 완충녹지에 차단되어 도로로 나가지 못하는 주변 토지의 가치에도 악영향을 미치는 것입니다. 그 외에도 토지가치에 영향을 미치는 철로역사예정지선, 문화재보호구역선 등의 다양한 선을 접할 수 있습니다.
지적도상의 선이 모든 것을 구분해 주지만 구분을 보다 명확하게 하기 위해서는 다른 색상이 사용되고 표시됩니다 용도지역은 대체로 색을 바꾸어 구분하고 있습니다 지적도상의 선의 의미를 해석하여 분석하고 토지개발의 내재가치를 알아야 투자를 올바르게 할 수 있습니다 토지투자를 위해 지적도만을 지나치게 믿지 않으며 현장실사를 통해 반드시 확인하여야 투자에 지장이 있음을 명심해야 하는 이상 ‘토지이용계획확인서상 지적도 해석 및 분석 – 경계선, 지역선, 구역선’에 대해 설명하였습니다
